Öffnungsklausel (WEG)
- Uwe Effenberger
- 14.10.2023
- WEG-Recht
Öffnungsklauseln spielen in der Verwalterpraxis eine erhebliche Rolle.
Daher müssen Sie über deren Sinn und Zweck genau Bescheid wissen.
Unterschieden werden gesetzliche Öffnungsklauseln (kraft Gesetzes; §§ 12 Abs. 4, 16 Abs. 2 Satz 2, 19 Abs. 1 sowie 28 Abs. 3 WEG) und vereinbarte Öffnungsklauseln (Inhalt einer Gemeinschaftsordnung).
Beschlüsse auf Grundlage einer gesetzlichen Öffnungsklausel bedürfen zu ihrer Wirkung gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern keiner Eintragung im Grundbuch, sie sind auch nicht eintragungsfähig.
Etwas anderes gilt für Beschlüsse auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln. Diese bedürfen seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 zu ihrer Wirkung auch gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern der Eintragung in das Grundbuch (Eintragung muss spätestens Ende 2025 erfolgen; vgl. § 48 WEG).
Eine Öffnungsklausel eröffnet die Möglichkeit, Vereinbarungen durch einen Beschluss abzuändern (sogar die Regelungen der Gemeinschaftsordnung!) oder eine vom Gesetz abweichende Regelung per Mehrheitsbeschluss zu fassen.
Dies ist eine außerordentliche Erleichterung für die Gemeinschaft, da diese dann Angelegenheiten beschließen kann, für die es keine gesetzliche Beschlusskompetenz gibt. Ein Beschluss ist dann auf Basis der vereinbarten Beschlusskompetenz (Öffnungsklausel) möglich.
Eine Öffnungsklausel erweitert somit die gesetzliche Beschlusskompetenz.
Auch die Möglichkeit, Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsbeschluss ändern zu können, ist eine deutliche Erleichterung für die Gemeinschaft, da ohne eine Öffnungsklausel alle Eigentümer zustimmen müssten.
Die Grenze einer Öffnungsklausel beginnt erst da, wo gegen Rechtsvorschriften verstoßen wird (ein derartiger Beschluss wäre dann nichtig).