Eigentümergemeinschaft
- Uwe Effenberger
- 14.10.2023
- WEG-Recht
Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Erfahren Sie hier u.a., was das für die Verwaltung Ihrer Immobilie bedeutet, welche Rechte und Pflichten Sie in der Eigentümergemeinschaft haben und was in der Teilungserklärung steht.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist eine Eigentümergemeinschaft?
- Was gehört zum Sondereigentum?
- Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?
- Wie verwaltet sich die Wohnungseigentumsgemeinschaft?
- Wie ist die Zahlung von Kosten geregelt?
- Was ist unter einer Eigentümergemeinschaft zu verstehen?
Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie zum einen das sogenannte Sondereigentum (Wohnungs- oder Teileigentum) und zum anderen Gemeinschaftseigentum. Zum Sondereigentum zählen dabei in sich abgeschlossene Wohnungen oder nicht zu Wohnzwecken dienende Räume wie Gewerberäume innerhalb eines Mehrfamilienhauses. Alle Rechte, Pflichten und Kosten, die mit dem Sondereigentum verbunden sind, trägt allein der jeweilige Eigentümer. Zum Gemeinschaftseigentum hingegen zählen alle Gebäudeteile, die gemeinschaftlich genutzt werden. Für das Gemeinschaftseigentum ist die Eigentümergemeinschaft, also die Gesamtheit aller Eigentümer, verantwortlich. Sie trägt alle Beschlüsse und Kosten, die für das Gemeinschaftseigentum anfallen. Die Grundlage bildet das Wohnungseigentumsgesetz.
Zum Sondereigentum gehören z. B.:
- Nichttragende Innen- und Zwischenwände
- Fußbodenbeläge
- Sanitäranlagen
- Heizkörper
- Innentüren
- Wand- und Deckenverkleidung
Zum Gemeinschaftseigentum gehören unter anderem:
- Das Gebäude mit der Fassade
- Das Grundstück mit Bepflanzung
- Dach und Fundament
- Teile von Balkonen
- Die Eingangstür
- Das Treppenhaus
- Der Aufzug
Gut zu wissen:
Haben Wohnungseigentümer das alleinige Nutzungsrecht für einen Teil des Gemeinschaftseigentums, spricht man vom Sondernutzungsrecht. Dies gilt z. B. für Terrassen, Gärten oder Stellplätze.
Die Teilungserklärung gibt Auskunft darüber, welche Gebäudeteile einer Immobilie der gemeinschaftlichen bzw. alleinigen Nutzung unterliegen. Die Teilungserklärung und etwaige Nachträge finden im Grundbuch des jeweiligen Sondereigentums Erwähnung und sind damit für alle Wohnungseigentümer rechtlich bindend. Bestandteile der Teilungserklärung sind der Aufteilungsplan sowie die Gemeinschafts- und Hausordnung .
Prüfen sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung unbedingt die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft. Gewisse Gebäudeteile sind im Wohnungseigentumsgesetz klar als gesetzliches Gemeinschaftseigentum definiert. Weicht die Teilungserklärung davon ab, ist sie unwirksam.
Wie verwaltet sich die Wohnungseigentumsgemeinschaft?
Die WEG-Verwaltung verwaltet Vermögen und Eigentum der Eigentümergemeinschaft. Der Verwalter ist für die Nebenkostenabrechnung , die Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie verantwortlich. Auch bei Unstimmigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft ist der Verwalter Ansprechpartner.
Die Hausverwaltung lädt mindestens einmal im Jahr zur Eigentümerversammlung ein. Diese ist die zentrale Entscheidungsinstanz einer Eigentümergemeinschaft. Dort besprechen und beschließen alle Eigentümer die wesentlichen Angelegenheiten des Gemeinschaftseigentums. Die Versammlung trifft ihre Entscheidungen per Mehrheitsbeschluss.
Die Eigentümerversammlung entscheidet über:
- Instandhaltung und Instandsetzung der gemeinschaftlichen Gebäudeteile
- Hausordnung
- Bauliche Veränderungen
- Jahresabrechnung
- Wirtschaftsplan
- Sonderumlagen
- Bestellung und Entlastung der Hausverwaltung
Häufige Diskussionspunkte sind dabei Umbaumaßnahmen oder Schönheitsreparaturen, die nicht alle Eigentümer für notwendig halten. Auch Nebenkosten, Hausgeld und zusätzliche Sonderumlagen bieten Zündstoff für Streitigkeiten. Zu Problemen kommt es auch, wenn aus der Teilungserklärung nicht eindeutig hervorgeht, was zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehört.
Alle gefassten Beschlüsse, die anwesenden Personen, der Versammlungsort und Zeitpunkt werden im Versammlungsprotokoll schriftlich festgehalten.
Käufer sollten sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung deshalb unbedingt die Versammlungsprotokolle der letzten Jahre zeigen lassen. Auf diese Weise erhalten Sie wichtige Informationen über Nebenkosten, geplante Sanierungsarbeiten und eventuelle Unstimmigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft.